內(nèi)地租金最昂貴、歷史最悠久的王府井大街，讓商家又愛又恨。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主力商業(yè)項目紛紛啟動調(diào)整，讓王府井商圈迎來了發(fā)展過程中的又一次重大變革。不過，在北商研究院方面看來，與此前本報報道的“西單商圈轉(zhuǎn)型方向清晰”不同的是，王府井商圈的調(diào)整面臨著定位煩惱：選擇游客還是本地客。

　　探索調(diào)整

　　調(diào)整是今年北京商業(yè)的共同命題，但論調(diào)整難度與復(fù)雜度，王府井恐怕是商圈之最。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王府井大街的主流商業(yè)項目北京市百貨大樓、東方新天地、IN88、北京apm，以及去年入市的新燕莎金街購物廣場都有調(diào)整、升級或者轉(zhuǎn)型的想法。

　　王府井百貨集團副總裁周晴表示，消費市場環(huán)境變化，北京市百貨大樓正在重新審視市場策略對大樓進行重塑，目前方案正在磨合中，大致方向是基于對顧客的深度了解和把握，樹立一些特色和骨干品類，把定位做窄做深。在周晴看來，能夠清晰找對定位的主力商家更有機會。不過，商圈海量客流以及復(fù)雜的客群結(jié)構(gòu)，對整條大街以及主力項目都是考驗。

　　有同樣煩惱的還有去年剛?cè)胧械男卵嗌�金街購物廣場。受高端消費市場震蕩影響，新燕莎金街購物廣場原本的高端定位改變成了時尚，但高端品牌普遍放緩開店的策略下，商場最初的整體亮相不太理想。北京商報記者近期走訪看到，主打古玩、藝術(shù)品的一層已撤離了部分商家，商場迎來了新的變化。

　　困惑存在于每個調(diào)整中的王府井大街商業(yè)項目。在從樂天銀泰百貨更名IN88后，這家商場進行了脫胎換骨式的變革，首層與二層引入了Prada、MiuMiu、Valentino等奢侈品牌旗艦店，近期又在樓上混搭了親民餐飲品牌。IN88相關(guān)負責(zé)人表示，商場圍繞著消費者生活方式不斷升級，在圍擋、品牌選擇很多細節(jié)之處營造有氛圍的購物環(huán)境。但商場方面也承認，在一邊學(xué)習(xí)一邊摸索，想在王府井大街上有出色表現(xiàn)有難度。王府井大街的一項數(shù)據(jù)顯示，這家商場對大街的銷售貢獻度處于落后地位。

　　定位不易

　　根據(jù)王府井地區(qū)建設(shè)管理辦公室的數(shù)據(jù)，王府井大街年均客流量達8000萬人次，年度商品零售額逾120億元（不含酒店）。2011-2014年王府井地區(qū)29家重點監(jiān)測企業(yè)銷售額分別為95.35億元、99.28億元、100.28億元和96.85億元。

　　在去年王府井大街主要商業(yè)項目銷售額貢獻方面，北京apm超越東方新天地居于首位，這也是經(jīng)歷巨額重塑調(diào)整后，北京apm以快時尚、餐飲鮮明的定位把握了北京本地消費客群后的明顯增長；東方新天地在王府井大街一直表現(xiàn)穩(wěn)定，貢獻率在26%上下浮動。但這個項目最顯著的特征是包括酒店、寫字樓整體規(guī)劃合理，形成了穩(wěn)定的高端消費客群；位列第三的是北京市百貨大樓，但貢獻率從去年開始有所下降，降幅約3%。

　　不過，與成長迅猛的三里屯、CBD商圈相比，作為北京最具代表性的街區(qū)，王府井大街轉(zhuǎn)型升級遲緩的局面漸顯。

　　王府井建管辦相關(guān)負責(zé)人表示，政府對這條大街也做了指示，王府井地區(qū)正在研究和規(guī)劃，但一直難有一個權(quán)威的說法。王府井大街不同于一般商務(wù)區(qū)，它的客流構(gòu)成一定是多面的，從這一層面看，能夠有清晰想法和判斷難度不小。上述負責(zé)人表示，這條大街的發(fā)展值得研究，但如何兼顧多個方面還需要探討，定位與方向都很慎重。

　　混搭待破

　　不可否認，王府井大街上有表現(xiàn)足夠出色的東方新天地、快時尚聚集的北京apm、歷史最悠久的北京市百貨大樓，但這里同樣也有被雜牌攻占的大量“稻香村”、各色旅游品紀(jì)念店。困擾這條大街的除了對低端小散亂業(yè)態(tài)要清理，還有限制頗多、成本高昂的各項付出。

　　追溯這條大街的過去，在四聯(lián)美發(fā)、內(nèi)聯(lián)升、中國照相館等一系列品牌出現(xiàn)時，是當(dāng)時商業(yè)市場中最為時尚的品牌。商業(yè)需要與時俱進，但王府井大街很難割舍掉過去貢獻頗多如今有些疲態(tài)的老字號品牌。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表示，王府井大街區(qū)位優(yōu)勢明顯，這條大街租金很高，盡管有大量客流但外地觀光型游客居多消費有限，品牌生存很有壓力。高緯環(huán)球發(fā)布的二季度北京主要商圈購物中心凈租金報價顯示，王府井租金為2820元/月，季度環(huán)比增長8.5%，同比增長17.5%。

　　在王永平看來，王府井大街有不能承受之重，需要考慮商業(yè)、文化、歷史等多重因素，但如果按照一條世界級商街的標(biāo)準(zhǔn)打造，任何一個考慮因素都需要商業(yè)先行。不過，這條大街需要沖破的阻力又很多，由于在敏感區(qū)位，大多物業(yè)老化的項目不僅改造成本高，審批難度和時間更是問題。政府希望以無形之手讓這條大街改變，但大街上項目產(chǎn)權(quán)分散、又以國有體制下的商業(yè)項目居多，在相對保守的市場策略面前，王府井商圈又多了幾分無奈。（A10）